직전거주주택 양도일 이전/이후의 양도소득금액 계산하기 > 세무

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1. 용어

용어부터 헷갈리는데,

직전거주주택 -> 먼저 판 주택

직전거주주택보유주택 -> 믿기지 않지만 이게 실제 존재하는 한 단어임 -> 직전 거주주택 양도시 보유하고 있던 임대주택이라는 뜻 -> 즉, 거주주택 비과세 혜택 받은 후 나중에 양도하는 주택이 직전거주주택보유주택임

2. 거주주택 비과세의 함정

직전거주주택보유주택을 양도할 때,

직전거주주택 양도일 이후의 양도소득금액에 대해서만 비과세 적용하고,

직전거주주택 양도일 이전의 양도소득금액은 이중혜택을 방지하기 위해 과세한다는 것

3. 양도소득금액의 계산

1) 양도소득금액이라 함은 장기보유특별공제까지 고려한 금액임 -> 자세한 계산사항은 소득세법 시행령 161조 참고 (직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산)

2) 특히, 고가주택의 경우 양도소득금액 계산이 복잡한데, 9억 초과분 안분이 필요함

3) 핵심은 3가지 시점의 직전거주주택보유주택의 기준시가를 계산 후 그 기준시가 차액만큼의 비율만큼 안분한다는 것임

-> 직전거주주택보유주택의 취득일/양도일의 기준시가 + 직전거주주택 양도일의 기준시가 -> 3가지 전부 하나의 주택에 대한 기준시가임 (직전거주주택보유주택, 즉 나중에 파는 임대주택을 말하는 것임) -> 다만, 직전거주주택이 등장하는 이유는 시점만 판단하는 것이고 직전거주주택의 기준시가를 구하는 것은 아님(이미 팔린 것의 기준시가는 알 필요도 없지)