재개발, 재건축 양도소득세 때 최초 취득가액을 모르는 경우 > 세무

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소득세법 시행령 제166조 양도차익의 산정 등에 계산구조가 자세히 나와있음

1. 분담금을 얼마 냈는지는 아는 경우 필요경비로 차감가능 (제166조 1항 1호에 관리처분계획등인가후양도차익과 관리처분계획등인가전양도차익의 개념이 나와있음)

2. 최초 취득가액을 모르는 경우 환산하는 방법

제 166조 3항에 환산하는 방법이 나와있음

그런데, 관리처분계획인가일 기준으로 환산해야함 (관리처분계획인가일 날짜와 관리처분계획인가일 현재 권리가액[기존건물과 그 부수토지의 평가액]을 알아야 함)

3. 관리처분계획인가일 서류가 없다면?

권리가액을 모르는 경우, 매매사례가액->감정가액->기준시가를 순차적으로 적용하게 되어있음

그런데, 기준시가를 적용하는 경우 분자와 분모가 상계되고 결국 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가를 취득가액으로 하게 되어있는 구조인 듯함

분모의 소득세법 제99조 1항 1호에 따른 기준시가 : 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가격,구조,용도,위치,신축연도 등을 고려하여 국세청장이 산정고시하는 가액, 주택은 개별주택가격임

분자의 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 1호,2호,4호의 방법을 순차적용(취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우) : 관리처분계획인가일 전후 3개월 이내 매매사례가액(동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우), 관리처분계획인가일 전후 3개월 이내 감정가액, 기준시가(4호, 당연히 소득세법 제99조 1항 1호에 따른 기준시가겠지)

즉, 1호,2호의 가액이 없다면(매매사례가액과 감정가액) 4호 기준시가를 적용하는 것인데 그것은 분모의 99조 1항 1호에 따른 기준시가와 동일한 금액이다. 따라서, 분자 분모가 상계되고 남는건 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 99조1항1호에 따른 기준시가만이 남게 되는 것 (기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 기준시가를 취득가액으로 차감할 수 있다.)

취득일 현재 공동주택가격의 공시지가가 없다면(2005년부터 공시됨), 즉 개별주택가격이 최초 공시되기 전 취득한 주택의 기준시가 산정방법은 사전-2020-법령해석재산-1214에 의하여 소득세법 시행령 제164조제7항에 따라 계산한다.

 최초 고시 기준시가 x (취득당시 건물토지 기준시가 합계/최초 고시 당시 기준시가 합계)