조합원입주권 양도소득세 계산구조 > 세무

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종전주택(멸실건축물대장, 폐쇄등기부등본) -> 관리처분계획인가(지자체 공보 고시일)일이 중요한 날짜임(종전주택이 입주권인 권리로 바뀌는 시점, 재개발 재건축 등을 통해 분양받게 될 몫이 확정되는 시점) -> 권리가액과 분양가액과의 차액에 따라 조합으로부터 청산금을 지급받을 수도, 납부할 수도 있음 -> 청산금을 지급받는다는 것은 종전주택의 일부를 양도하는 것이므로 청산금을 지급받는 시점에 양도소득세를 납부하여야 함

분담금내역서 -> 종전평가액 x 비례율 = 분양기준가액(권리가액) -> 관리처분계획인가일의 권리가액 정보가 중요함

2. 조합원입주권 양도소득세 계산의 핵심

-> 관리처분계획인가일을 기준으로 양도차익을 구분하는 것 -> 양도차익을 굳이 구분하는 이유는 장기보유특별공제액 계산시 보유기간을 다르게 적용하기 위해서임 -> 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 에 자세한 계산구조가 나와있으니 참고

1) 조합원입주권 상태로 양도시 -> 장기보유특별공제는 관리처분계획인가전양도차익에 대해서만 적용됨

a. 청산금을 납부한 경우 : 관리처분계획인가후양도차익 + 관리처분계획인가전양도차익 -> 청산금납부액이 필요경비에 포함됨

b. 청산금을 지급받은 경우 : 청산금 받을 때 양도세 한번 계산하고(이전고시일의 다음날), 입주권 양도할때 양도세 한번 더 계산, 166조에서는 입주권 양도할때의 양도차익에 대해 설명해 놓은 것임 -> 핵심은 기존부동산 평가액에서 청산금을 빼서 취득가액을 계산해야 한다는 것 -> 청산금을 취득가액에서 빼는 이유는 이미 돈으로 청산받은 부분이기 때문에 비용으로 인정해줄 수가 없다는 것

-> 막말로 관리처분계획인가일의 권리가액에 대해 전부 청산금으로 지급받았다면 종전부동산을 100% 양도한 것이나 마찬가지임 -> 반만 청산금으로 받았다면 50% 양도한 것 -> 청산금 받을 때 양도세 계산방법은 양도가액은 받은 청산금이고 종전부동산의 취득가액에 청산금/권리가액 비율을 곱해준다 (단, 1세대1주택 요건 만족시 비과세될 수 있음)

2) 주택 상태로 양도시 -> 조합원입주권에서 신축주택이 완공되어 등기 후 주택의 상태로 양도하는 경우 계산방법에 대해 설명

a. 청산금을 납부한 경우 : 청산금납부분양도차익 + 기존건물분양도차익

-> 이게 약간 골때리는 건데, 여기서는 관리처분계획인가 전후로 나누는게 아니고 청산금납부분과 기존건물분으로 나눈다

-> 왜 이렇게 했냐면, 결과적으로는 관리처분계획인가 전후를 합치는 것과 총액은 동일하지만, 장기보유특별공제때문에 그렇다

-> 즉, 관리처분계획인가후양도차익 부분을 청산금납부분과 기존건물분으로 쪼개는 것이 핵심

-> 청산금납부분은 관리처분계획인가일에 새롭게 납입되는 부분이고 즉 새롭게 취득되는 부분이니 장기보유기간을 관리처분계획인가 후부터밖에는 못해주겠다는 것이다

-> 즉, 관리처분계획인가후양도차익을 납부청산금/분양가액(권리가액+납부청산금) 비율로 안분한 부분이 청산금납부분양도차익이고 이 부분의 장기보유특별공제 보유기간은 관리처분계획인가후부터 신규주택양도일까지의 기간이 되는 것

-> 그렇다면 기존건물분양도차익은 어떻게 구성되냐면 관리처분계획인가전양도차익은 당연히 포함되고 거기에 더해서 관리처분계획인가후양도차익도 같이 포함되는데, 관리처분계획인가후양도차익에 권리가액/분양가액(권리가액+납부청산금) 비율을 곱한 금액도 비록 관리처분계획인가후양도차익이지만 기존건물분양도차익에 포함되어 장기보유특별공제의 혜택을 종전부동산취득일로부터 기산하여 온전하게 다 받을 수 있게 되는 것이다

b. 청산금을 지급받은 경우 : 이 경우는 계산구조는 권리상태로 양도하는 경우와 똑같고 장기보유특별공제는 종전부동산취득일부터 양도일까지 전부 풀로 다 해준다

=> 정리하면, 조합원입주권 상태로 양도하는 경우 관리처분계획인가후양도차익에 대해 장기보유특별공제를 받지 못하는 문제가 생기지만, 주택으로 완공된 이후 양도하는 경우 관리처분계획인가후양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 다 적용받을 수 있고 다만 청산금납부분에 해당하는 부분에 대해서는 관리처분계획인가후의 기간만 장기보유특별공제를 인정한다는 것이다

=> 이렇게 주택으로 완공된 후에 양도하는 것이 유리하지만 취득세를 내야한다는 문제점은 존재한다(건물 원시취득 2.8%) -> 하지만, 장기보유특별공제의 혜택이 크므로 입주권상태와 주택으로 양도하는 경우의 양도차익을 비교해보아야 한다.

=> 조합원입주권 취득 당시에는 토지취득세(4.6%)만 부담하고 준공후에는 건물원시취득세(2.8%)만 부담하면 되므로 다주택자 취득세 중과를 피하면서 취득세의 과중한 부담없이 주택을 취득할 수 있다는 장점이 생기게 되었다.

=> 또한, 다양한 일시적2주택 특례와 준공 후 2년내 세대전원이 거주시 일시적2주택 특례기간이 연장되는 등 일반적인 주택과는 다른 조합원입주권에 대한 다양한 세제상 혜택을 꼼꼼하게 살펴보아야 할 것이다

=> 특히, 원조합원은 보유기간이 통산되어 인정되지만, 승계조합원의 경우 신규주택 사용승인일 이후부터 보유와 거주기간이 기산되기 때문에 1세대1주택 비과세특례 판단시 주의를 요한다.

=> 또한, 관리처분계획인가시 입주권과 주택이 동일비율이 아닌 2:1 이나 1:2의 비율로 교환되는 경우 먼저 양도하는 입주권이나 주택은 비과세대상에 해당하지 않을 수 있으므로 주의를 요한다.

-> 1+1 입주권의 경우 준공 후에는 소형면적 주택은 3년간 전매가 제한된다. 그리고, 1+1 입주권 상태에서 양도할 경우 하나만은 양도를 하지 못하고 일괄로 양도해야 하는데, 이 때 하나의 입주권은 과세, 나머지 하나는 비과세가 되는데 과세, 비과세는 선택이 가능하다. 1+1 입주권의 경우 무조건 한 주택은 소형주택 공급을 늘리기 위한 정책적 방안으로소형주택(59 이하)이어야만 한다. 1+1 입주권의 경우 준공 후에 팔려면 소형주택은 3년 전매가 걸려있기 때문에 3년동안은 대형주택 먼저 팔 수 밖에 없는데, 양도세가 많이 나올 수 있으므로 3년 기다렸다가 소형주택부터 파는 것이 좋고 준공 후에 팔면 또 장점이 장기보유특별공제가 더 커진다는 점이다.

* 고가 조합원입주권 장기보유특별공제 -> 입주권기간도 보유기간계산에 포함