의제취득일(1985.1.1) 이전이후 취득시 취득가액 산정문제 > 세무

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1. 쟁점

상속 또는 증여받은 토지에 주택건물을 신축한 경우, 나중에 토지와 부수토지를 양도할때 환산취득가액을 건물,부수토지 합산해서 적용할 수 있는지 여부

2. 문제점

1) 상속, 증여받은 자산은 실지거래가액이 있는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용할 여지가 없는 것임

2) 즉, 원칙적으로 상속, 증여받은 자산은 상속 증여 당시의 시가 또는 보충적평가액으로 취득가액을 산정하여야 함

-> 환산취득가액을 이용한 절세 불가능

3. 특이사항

1) 의제취득일 이전의 취득(토지,건물,부동산에관한권리,기타자산) -> 참고로 주식은 의제취득일이 1986.1.1 임

-> 다음 중 큰 금액으로 취득가액을 산정가능

a. 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액

b. 취득당시 실지거래가액(매매사례가액,감정가액)에 취득일부터 의제취득일의 직전까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산

=> 즉, 의제취득일(1985.1.1) 이전의 취득의 경우 완전 럭키하게도 환산취득가액을 적용할 수 있어서 절세를 할 수 있는 가능성이 열린 것

2) 최초고시 전 상속 또는 증여받은 건물(주택포함)의 취득가액

-> 즉, 상속 증여 당시부터 건물과 주택의 형태가 있는 것을 뜻하며 토지만을 상속증여받은 후 신축하는 경우는 해당하지 않는 것임

-> 상증법상 평가액(시가 또는 보충적평가액)과 소득세법 시행령 제164조제5~7항 가액 중 많은 금액

-> 소득세법 시행령 제164조 5항부터 7항에는 어떤 내용이 규정되어 있냐면, 고시전에 취득한 건물/오피스텔/개별주택/공동주택의 경우, 아쉬운대로 최초로 고시된 기준시가로 취득일의 기준시가를 추적(취득일과 최초고시일의 기준시가 이용)하는 내용이 있는데 결국 이건 건물(주택)의 기준시가를 구하는 공식임

-> 건물을 신축했는데 실제취득가액을 모른다고 하면 쿨하게 환산취득가액을 이용하면 그만임 -> 이건 지금 건물을 상속 또는 증여받은 경우를 이야기하는 중

3) 1985.1.1 ~ 1989.12.31 에 상속/증여받은 토지

이건 뭔말이냐면, 의제취득일 이전이라면 쿨하게 환산취득가액을 쓸 수 있지만, 의제취득일 이후라면 상속/증여받은 토지는 환산취득가액을 쓸 수 없고 무조건 상증세법상 평가액(시가 또는 보충적평가액)을 사용할 수 밖에 없다는 뜻 -> 그럼, 1990년 이전 토지는 개별공시지가도 없는데 어떻게 보충적평가액, 즉 기준시가를 구할 수 있는 것인가? -> 토지등급(홈택스 조회)을 사용해서 기준시가를 구한다

4. 정리

1) 2006년(부동산실거래가시스템 도입) 이전 매매로 인한 취득 -> 쿨하게 환산취득가액 사용

2) 상속/증여로 인한 취득

-> 원칙은 상증세법상 시가(보충적평가액)

-> 의제취득일(1985.1.1) 이전 취득한 토지는 환산취득가액 사용가능 -> 1985.1.1 이후부터는 무조건 기준시가 이용 -> 1990년 이전에는 고시가 안되있으니 토지등급을 이용해서 토지 기준시가 계산필요

-> 최초고시 이전 취득한 건물(주택) -> 상증세법상 시가(보충적평가액)과 소득세법시행령 산식(기준시가 계산산식) 중 큰 금액 사용 가능