공시가격 공시 이전에 취득한 토지, 건물, 주택에 대한 문제 > 세무

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1) 양도가액은 실거래가와 공시가격을 모두 파악가능하므로 문제가 안되지만(토지의 경우 개별공시지가, 건물의 경우 산식에 의한 계산 - 홈택스 양도세 자동계산 이용),

2) 취득가액을 환산취득가액을 적용하고자 할 경우 취득시 기준시가를 구하는 것이 문제다.

2. 자산별 취득시 기준시가 구하는 방법

1) 토지

토지등기부등본, 토지대장, 개별공시지가(열람용) 등 출력 -> 취득일 및 개별공시지가 파악 

1985.1.1 이전 취득의 경우 -> 의제취득일의 기준시가 -> 토지등급 이용 -> 홈택스 양도세 자동계산에서 환산취득가액 프로그램 돌려보기

1985.1.1 ~ 1990 취득 -> 토지등급 이용 -> 홈택스 자동계산에서 환산취득가액 프로그램 돌려보기

1990 이후 취득 -> 개별공시지가 조회가능 -> 부동산공시가격알리미에서 개별공시지가(열람용) 출력

2) 건물

건축물대장 출력 -> 홈택스 기준시가 조회에서 신축년도, 취득일자, 양도일자, 건물구조 등을 입력하여 프로그램 돌리기

3) 주택

주택의 특이한 점은 토지와 건물로 구성되어있다는 점

-> 주택, 상가 겸용주택을 양도할 경우 주의해야 하는 것이, 주택의 경우 토지+건물이 합하여 개별공시지가가 발표되기 때문에, 토지에서 주택토지면적부분을

제외하고 계산해야 한다는 점이다

-> 즉, 토지는 주택부수토지(개별공시지가 열람용에서 주택면적 파악가능)와 그 외의 토지(상가부수토지 등)으로 구성되어 있음 -> 면적을 나누어 순수토지면적을 구해서 일괄양도 안분해야 함

-> 건물은 건축물대장 등을 보고 상가와 주택의 면적을 구분해야 함

-> 주택은 공동주택 공시가격 및 단독주택 공시가격 등이 고시가 되어있는데, 문제는 공시가격 고시 이전의 취득에 대해서는 어떻게 할 것인가가 문제다

-> 소득세법 시행령 164조 7항을 참고하여 계산 -> 이 경우, 주택의 최초 공시가격 고시일의 건물에 대한 기준시가를 한번 더 계산해주어야 한다(홈택스 양도세 환산취득가액 자동계산 프로그램)

-> 최초공시가 x 취득일의 토지+건물 기준시가 합계액 / 최초고시일의 토지 + 건물 기준시가 합계액

-> 즉, 토지와 건물로 구성된 주택의 공시가격이 없다면, 단순무식하게 토지와 건물 각각의 기준시가들을 더하여 안분한 금액을 주택의 기준시가로 이용할 수 있다는 뜻