[지방세법] 취득세 세율 > 세무

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부동산 취득 세율

상속 -> 2.8% (농지 2.3%)

증여 -> 3.5%

원시취득 -> 2.8%

공유물,합유물,총유물 분할 -> 2.3%

그 밖의 원인 -> 4%(농지3%)

*사인증여 -> 상속세에서만 특별히 상속에 포함하고 있을 뿐 사실 상속이 아니고 증여임 -> 3.5%(엄격해석원칙) -> 취득일은 사망일이고 60일이내 신고납부

유상취득분 주택세율적용 -> 어린이집 개정있음

6,9억 기준으로 1,2,3% -> 오피스텔은 포함하지 않음(4%) -> 취지는 주택거래를 활성화하기 위한 것이기 때문임 -> 주택거래 활성화를 위한 것이기때문에, 원시취득이나 증여는 특례세율 적용하지않음 -> 오피스텔은 양도소득세에서는 주택이 될 수도 있지만 취득세 주택특례세율에는 주택이 아니라는 것

공동주택 8억짜리가 있었는데 갑,을이 각각 50%씩 지분을 가지고 있었음 -> 사실 갑,을은 각각 4억으로 취득한 것임 -> 엄격해석의 원칙이었다면 1% 적용됐겠지만 대법원은 지분쪼개기를 통한 누진세회피를 방지하고자 입법적취지로 목적론적 해석을 해서 전체주택가격을 기준으로 세율을 적용해야 한다고 판시해서 조문에 추가되었음 -> 주택유상취득분 세율은 전체주택가격을 기준으로 판단해야하는 것임

을이 갑에게 토지를 매매한 경우 갑은 토지에 대해 4% 취득세납부 후 주택을 신축하면 특례세율이 아닌 원시취득이기 때문에 2.8%의 세율이 적용됨 -> 이걸 회피하고자 일단 을이 토지를 가지고 있는 상태에서 갑이 주택을 신축하고 일부러 토지잔금은 늦게 지급하면서 주택이 다 지어지자 토지의 잔금을 지급한 경우 이 토지가 갑자기 주택이 지어짐으로 인해 주택부수토지가 되어버렸고 갑자기 4%가 아닌 1,2,3% 세율이 적용받게 되버림 -> 개정을 통해 특례세율 적용배제를 통해 4%로 과세할 수 있게 하였음 -> 주택을 신축,증축한 이후 부속토지 취득시 주택세율적용 규정을 적용하지 않음(4% 적용)

부동산 외 -> 비영업용 승용자동차는 7%

중과세율

1. 과밀억제권역 안 취득에 대한 중과세 -> 더 이상 과밀억제권역을 과밀화시키지 말라는 것 -> 중과세율은 구취득세와 구등록세가 통합되면서 복잡해지게되었는데, 사실예전에는 취득세의 3배를 중과세하도록 되어있었음

-> 표준세율(구취득세+구등록세) + 2% x 2 -> 이러면 취득세에만 3배한 효과가 생김

-> ex.원시취득건축물 6.8%, 토지(원시취득은없음) 8%

내용

1) 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산 -> 요건은 3가지 -> 과밀억제권역(서울과 서울근교) 안의 취득 + 법인의본점주사무소 사업용부동산(개인은 인구유입효과없고, 본점,주사무소만 인구유입효과가 크다고 본것) + 신증축(승계취득제외) -> 조세회피악용목적을 방지하기 위해 위탁자가 신탁회사에 토지 등을 신탁한후 수탁자가 건물을 신축해서 위탁자의 본점,주사무소로 사용하고 있는경우에도 신탁기간 중,종류후 불문하고 위탁자의 본점,주사무소 사업용부동산에 포함한다

2) 공장신증설 -> 산업단지,유치지역,공업지역 제외(여기는 당연히 공장이 있어야할곳) -> 공장용건축물,부속토지를 신증설 + 5년이내 취득하는 공장용차량 및 기계장비 -> 개인,법인 모두 적용

스터디 판례 : 수도권과밀억제권역 안에서 면적1,000짜리 본점용부동산을 이전해서 면적900이 되었을때도 중과세율이 적용가능한지 -> 엄격해석의원칙 -> 어쨌튼 신축이니 중과세적용

2. 대도시 내 부동산취득에 대한 중과세 -> 대도시를 더이상 과밀화시키지마라

-> 대도시란 수도권과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역으로 약속한다(부산은 대도시가 아님, 일단 수도권이 아니잖아) -> 세율은 원래 구취득세는 중과세율 규정이없었고, 등록세만 3배 중과세율규정이 있었음(수과규정의 보완적성격) -> 등록세에 대해서만 3배 중과세율 효과가나게 하기위해서 표준세율(구취득세+구등록세)에 일단 3배를 하고 2%x2를 차감해줌 -> 다만, 유상취득분 주택특례세율이 적용되는경우에는 1,2,3을 적용하면 음의세율이 나오기때문에 그냥 표준세율에 일률적으로 4%를(2%x2)를 더해버림

중과세내용

1)대도시에서 법인설립, 대도시밖에서의 전입(최초의 설립,전입은 법인의 본점,지점,주사무소,분사무소 용도로 직접 사용할 목적인경우만 중과세) + 이러한 설립,전입이 발생한경우, 5년이내 대도시안의 일체의(최초 이후에는 업무용,비업무용,사업용,비사업용 불문, 설령 부동산이 재고자산 목적으로 사용된다 할지라도) 부동산취득에 대해 중과세(법인을 설립,이전이 없었다면 일체부동산취득5년이내 규정은 적용이 안되겠지요) -> 개인말고 법인만 적용

2) 대도시(유치지역,공업지역제외 -> 대도시는 어차피 산업단지가 제외니 안써있는것) 에서 공장신증설 -> 법인,개인 모두 적용

법인의 설립에는 휴면법인의 인수도 포함됨

-> A법인이 서울에 설립등기하고(이때 중과세율적용받았겠지), 6개월후 폐업(아직 청산전이므로 잠자고있는 휴면법인, 아직 법인격이 사라지지않았음) -> 5년경과후 B법인이 A법인주주로부터 주식을 100%취득하여 과점주주가됨(주식인수일) -> 그 후 정관,임원 등 싹 다 바꾸고 서울에 본점용부동산을 승계취득한 경우 -> 일단, 승계취득이므로 수과규정은 적용안되고 대도시중과세율이 적용되는지가 문제인데 기존판례는 엄격해석원칙에 따라 중과할수없다고보아 조문을 신설하여 휴면법인인수의 경우에도 설립으로 볼수있다고 개정(주식인수일, 즉 최초로 과점주주가 된때가 휴면법인의 인수일로봄) -> 기존에는 이 규정이없어서 주식인수일을 실질과세원칙에 따라 설립일로 볼 수 있는지가 쟁점이었음 -> 휴면법인이란 폐업,해산한 법인등

대도시 중과세배제 -> 중과제외업종(은행,의료업 -> 꼭 필요한 시설들), 분할,기존법인합병(분할,합병 모두 5년이상 사업을 계속한 법인이어야함)

서울외의지역에서 서울로의 전입은 무조건 대도시안으로의 전입으로 봄 -> 서울에는 절대로 들어오지말라는것 -> 그냥 서울은 별도의 대도시로 파악하는게 편하다

대도시 밖에서 대도시안으로 -> 중과세O

대도시 안에서 대도시안으로 -> 중과세X

대도시안에서 서울로 -> 중과세O

판례 

1) 스터디판례 : A법인이 인천에서 설립하고 서울에 있는 주택을 경매로 취득한 경우 -> 엄격해석의원칙 -> 하나하나의 취득마다 조문의 취지를 고려하기 힘듬 -> 5년내 용도불문한 모든 부동산취득이 중과세대상임

2) 좀 어려운 판례

인천에 법인설립후 5년이 경과한 법인 -> 당연히 5년지났으니 일체의 부동산취득은 중과세에 해당하지않음 -> 그런데, 서울로 전입했다면 5년이 다시 기산되는것이어서 서울안의 부동산취득은 중과세대상에해당함 -> 다만, 서울안의 취득만 제재대상이고 서울외 대도시의 취득은 중과세가 적용되지않는것임(서울밖대도시에서는 5년지났으니까요)

*수과와 대도시규정의 비교

-> 원래는 대도시규정만 있었는데 5년이후의 취득에 대해 제재할 방법이 없어서 수과규정을 만들게 된것임

-> 대도시는 설립일부터 5년이내 취득(사용하지않아도 취득만해도)에 대해 중과세하지만, 설립일부터 5년이후는 과세할 수 없는 문제가 있었는데 수과는 설립일 상관없이 부동산 취득 후 5년이내 사용만 하면 중과세율

-> 대도시는 지점,분사무소도 포함하지만 수과는 본점,주사무소만 해당됨

-> 대도시는 원시,승계취득을 불문하지만 수과는 원시취득에만 한정

-> 수과에서 본점용부동산을 법인설립일부터 5년이내 원시취득한 경우 -> 모두 다 적용 -> 표준세율x3배

-> 수과에서 본점용부동산을 법인설립일부터 5년이내 승계취득 -> 대도시만 적용 -> 표준세율x3배 - 4%

-> 설립일부터 5년이후 본점용부동산을 수과에서 원시취득 -> 과억만 적용

-> 공장신증설의 경우 모두 다 적용될 가능성이 큼(차이점은 대도시는 부동산만, 과억은 기계장치등도 포함)

-> 영리법인은 본점, 비영리법인은 주사무소라는 용어를 사용

-> 취득 후 5년이내 중과세율대상에 해당되는 경우 추징 -> 토지취득후 5년지나서 건축물을 신축하는 경우 토지는 5년지났으니 과세안되고 건축물만 중과세됨(일단 5년지났으니 대도시는 적용안되고 과억은 신축건축물과 토지도 다 과세안되는 게 아니고 그 부속토지는 중과세됨)

사치성재산 취득 중과세

-> 취지 : 취득세가 유통세라는 점을 기억하면 사치성재산의 유통을 억제(단, 고급주택과 고급오락장은 단기간에 용도변경시는 중과세하지 않겠다는 단서가 있음)

-> 구 취득세가 5배 중과세, 구 등록세가 중과규정 없었음

-> 표준세율 + 2% x 4 -> 취득세만 5배 효과가 유지되도록

사치성재산의 범위 : 별장(늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양,피서,놀이 등의 용도로 사용되는 건축물과 부속토지), 골프장(대중골프장 말고 회원제골프장 -> 개소세도 마찬가지), 고급주택(통상적으로 6억원을 초과하고 엘리베이터나 에스컬레이터가 설치되어있는 경우), 고급오락장(도박장,유흥주점영업장,특수목욕장 등 -> 판례 : 취득한 날부터 60일[개정] 이내 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 용도변경공사 착공시 중과세율을 적용할 수 없음 -> 고급주택도 같은 규정 있음), 고급선박(비업무용 자가용 선박으로 시가표준액 3억 초과)

판례 : 고급오락장

-> 유치권 행사하는자가 나타나서 부득이한 사유로 착공못해도 OK, 재산세도 중과세율 적용하지 않음

중과세규정이 동시에 적용되는 경우

1. 과밀억제권 + 대도시

case1. A법인이 서울에 설립 -> 5년이내 본점용부동산을 승계취득 -> 과밀억제권 적용X(5년제한은 없지만 원시취득만 과억에 해당), 대도시O(표준x3 - 4%)

case2. A법인이 서울에 설립 -> 5년이내 본저용부동산 신축 -> 과억, 대도시 모두 해당 -> 표준세율(표준세율이란거 자체가 구등록세+구취득세가 합체된 개념임)의 3배 -> 그냥 취등록세 전부 3배 중과세하겠다는 것 -> 과억은 취득세만 3배, 대도시는 등록세만 3배하겠다는 규정인데 합치면 취등록세 3배가 됨

2. 대도시 + 사치성

대도시 -> 등록세3배

사치성 -> 취득세5배

=> 이걸 합치기 위해서는 일단 표준세율의 3배를 하고(취득세,등록세를 각각 3배중과세한 상태) 취득세 2배를 더해주기 위해 2% x 2 를 더해주면 됨

-> 표준세율 x 3 + 4%

다만, 유상취득분 주택의 세율적용 규정에 따른 주택취득시에는 표준세율 x 3 + 2% x 6, 즉 표준세율 x 3 + 12%를 하는데 그 이유는 다음과 같다

-> 예를 들어서 법인이 설립일부터 5년이내 고급주택(사치성재산)을 유상매매로 취득했다고 하자 -> 만약에 대도시밖에서 취득했다면 사치성중과세만 적용되므로 표준(1,2,3) + 8% 만 적용이 된다(사치성은 취득세의 5배이므로) -> 즉 대도시밖 취득은 9,10,11% 세율이 적용됨 -> 그런데 대도시 안에서 취득했다면 대도시+사치성규정이 적용되므로 표준세율(1,2,3) x 3 + 4% 인데 이걸 계산해보면 7,10,13% 나오고 이상하게 7%라는 낮은 세율이 하나 튀어나옴 -> 오히려 사치성 하나만 적용했을때보다 세율이 낮아지는 이유는 1%라는 낮은 표준세율이 있기 때문임 -> 그래서 대도시+사치성일때 제재를 더 강하게 하기 위해 무조건 대도시밖보다 4%더 과세하기 위해 표준세율에 12%를 더해버리는 것이다

세율의 특례

1. 형식적인 소유권 취득 등에 대한 취득세 세율의 특례

-> 이게 뭐냐면 (구)등록세는 과세되지만 (구)취득세는 과세가 안되는 케이스들임(형식적인 취득이긴하지만 어쨌튼 소유권이전등기가 되니까 등록세는 과세되고 형식적인취득이니까 취득세는 과세안되는 상황, 취득세는 사실 형식적취득에 대해 과세할 수 있음[취득행위에 대한 과세이기 때문], 하지만 입법적 재량으로 취득세를 비과세하는 경우가 있는 것임)

-> 표준세율 - 2%(취득세가 과세안되게 하기 위해 2%를 빼줌, 즉 등록세만 과세되는 형태임) -> 단, 유상취득분 주택의 경우 표준세율1%에서 2%를 빼는게 말이 안되기 때문에 그냥 표준세율에 50%를 곱한 세율을 적용함 -> 그리고 대도시 중과세에 해당한다면(대도시는 원래 등록세3배) 표준세율-2%에 3배하면 끝

-> 형식적인 취득의 예 : 

ㄱ. 환매등기를 병행하는 부동산 매매(즉, 갑이 10억을 받고 부동산을 을에게 넘겼는데 다시 11억을 주고 부동산을 사옴 -> 환매권이 있었던 것임)에서 매도자와 매수자의 취득

ㄴ. 상속으로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

ㄷ. 상속으로 인한 취득 중 자경농민의 농지 등에 대한 감면 규정에 따라 취득세 감면대상이 되는 농지의 취득

ㄹ. 공유물,합유물의 분할 -> 사실 표준세율은 2.3%지만 이 특례규정에 의해서 -2%를 적용받아 사실상 세율은 0.3%가 됨

ㅁ. 민법 협의상이혼, 재산분할청구권,재판상이혼원인에 따라 재산분할 -> 재산분할은 공유물분할과 유사한데 무상취득으로 사실은 표준세율은 3.5%이지만 재산분할이 과거에 취득세가 비과세되었고 등록세만 과세되었기 때문에 이 특례규정에 의해 -2% 해서 재산분할은 사실상 세율이 1.5%임 -> 판례 : 사실혼관계의 재산분할에도 1.5%가 적용되는가? OK, 사실상 재산분할이면 가능하다 -> 참고로 재산분할 취득시기는 등기등록일

2. 간주취득 등에 대한 취득세 세율적용 특례

-> 1번과 반대상황인데 이건 (구)등록세는 과세가 안되지만 (구)취득세만 과세되는 상황 -> 왜냐면 등기사항이 생기는 게 아니기 때문에 취득세 과세문제만 생기는 상황들임 -> 즉, 2%만 과세

ㄱ. 개수로 인한 취득

ㄴ. 선박,차량,기계장비 종류변경, 토지지목 변경

ㄷ. 과점주주 간주취득

ㄹ. 외국인소유 취득세 과세대상 물건 취득

ㅁ. 시설대여업자(리스회사)와 리스이용자 관계에서 -> 명의등록은 리스이용자로 함(즉, 등록세는 리스이용자가 냄) -> 그런데 취득세는 리스회사가 냄 -> 즉, 리스회사는 등록세는 안내지만 취득세납세의무자이기 때문에 취득세는 내는 상황임 -> 리스회사는 등록세말고 취득세만 과세되어야 함 -> 그리고 리스기간이 끝나서 리스이용자가 잔존리스물건을 취득하는 경우 이미 이 사람은 등록세는 낸 상태이기 때문에 취득세만 내면 됨(리스이용자의 리스회사로부터의 취득)

ㅂ. 화물차운전자와 운송회사(법인)의 관계에서 -> 개인이 화물영업을 하기 위해서는 영업용넘버가 필요한 것인데 이게 개인에게는 부여가 안되서 할 수 없이 운송회사 명의로 등록을 해야함 -> 즉, 등록세는 운송회사가 내지만 취득세납세의무자는 화물차운전자 개인임 -> 즉, 차량 취득대금을 지급한 자는 등록세는 내지는 않아도 취득세는 내야함

세율적용

1. 취득 후 5년이내 중과세 대상에 해당(과억, 사치성, 대도시)

-> 이게 뭐냐면 처음에는 일반주택을 사고 과표에 표준세율을 적용해서 취득세를 냈는데 5년이내 이게 별장,고급오락장이 되었다는 것이다 -> 그럼 과표에 (표준세율+8%)를 곱해서 취득세를 다시 내야하고 이미 낸 취득세는 기납부세액으로 공제해줌 -> 임대용부동산 등을 본점용으로 바꿔서 과억규정이 적용되는 경우도 마찬가지임 -> 즉, 5년의 사후관리를 두겠다는 규정

2. 사치성재산의 증축

case1. 처음취득할때 2층짜리 고급주택이었음 -> 한 층을 더 증축해서 3층이 되었는데 이 3층부분이 증가된 가액이 5억이라는 것임 -> 그럼 5억에 대해서 (2.8% + 8%)세율 적용해서 취득세 내면 되는 것임 -> 증축은 원시취득이라 표준세율이 2.8%임

case2. 처음취득할때 2층짜리 일반주택이었음 -> 한 층을 더 증축해서 3층이 되었는데 이게 증축하는 과정에서 고급주택으로 바뀌어 버린 것임 -> 일단은 case1처럼 3층 증축된 부분에 대해서는 (2.8%+8%)규정을 적용하는데 그럼 1,2층은 어떻게 할까? -> 1,2층은 사치성재산증축규정이 아닌 1번규정인 취득후5년이내 중과세 대상 규정에 해당하는지를 검토해야 하는 것임 -> 취득 후 5년이내라면 1번규정을 적용해서 사후관리하면 됨

3. 사업용 과세물건의 소유자와 신,증설한 자가 다른 경우

사업용과세물건소유자 -> 갑(토지임대인)

공장을 신증설한자 -> 을(토지임차인)

=> 공장신증설 중과세규정에 대해 임대인에게 중과세규정을 적용하겠다는 것이다 -> 단, 취득일부터 공장신증설 시작한 날까지 5년이 지났으면 제외

4. 동일 취득물건 둘 이상 세율 적용시 -> 높은 세율 적용

5. 과억,대도시 중과세 규정이 동시에 적용 -> 표준세율 x 3배

면세점 -> 취득가액 50만원 미만(연부취득의 경우 총금액 기준으로 판단)