[지방세법] 재산세 > 세무

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재산세 -> 시,군세(시군구에서 부과 -> 서울은 구에서 부과함) -> 토지,건축물,주택,선박,항공기의 보유

제일 핵심은 납세의무자 -> 가장 간단하지만 중요한 문장 과세기준일(6.1)현재 재산을 사실상 소유하고 있는자가 납세의무자임

공유재산 -> 지분권자

주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 -> 원래 상가같은 경우에는 건축물과 토지를 따로따로 재산세를 과세하는데, 주택같은 경우에는 04년도 주택이 투기대상이되자 과세범위에 포함되면서 토지+건축물을 한꺼번에 과세하는 구조임 -> 따라서 일단은 주택에 대한 산출세액을 구한 후 건축물과 토지의 시가표준액비율로 안분해주어야 함 -> 하필이면 건물과 토지의 소유자가 다르다면 각각의 소유자가 납세의무를 짐

신탁법에 따라 수탁자명의로 등기,등록된 신탁재산의 재산세 납세의무자 -> 옛날에는 위탁자가 재산세납세의무자였는데 문제점이 체납한 경우 제3자의 재산을 압류할 수 없다는 점이 문제여서 재산세납세의무자를 수탁자로 변경함 -> 위탁자별로 구분된 재산에 대해 수탁자가 납세의무를 짐

공부상 소유자 -> 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었지만 사실상 매수자가 누군지 모르는 경우 어쩔 수 없이 그냥 공부상 소유자를 납세의무자로 함

주된 상속자 -> 갑이 주택을 가지고 있었고 배우자와 자녀가 상속인이었던 경우 주택이 자녀나 배우자명의로 상속등기가 이행됐어야 했는데 상속등기가 이행되지 않아 배우자재산인지 자녀재산인지 알 수가 없을 때는 주된상속인(민법상 상속지분이 가장 높은 자로 여기서는 배우자가 1.5이기 때문에 배우자가 납세의무자임, 상속지분이 가장 높은자가 두 명이상인 경우 나이가 가장 많은 사람)이 납세의무자가 됨

종중재산 -> 종중소유임을 신고하지 않고 개인 명의로 등재 -> 그냥 개인이 납세의무자임(공부상 소유자)

매수계약자 ->

갑이 국가로부터 연부로 매매계약을 체결하고 매수계약자가 무상사용권을 받은 경우에는 갑이 재산세납세의무자가 됨 -> 취득세는 연부매매의 경우 조금씩 취득한 것으로 보는데 재산세는 그게 불가능함 -> 원래는 잔금지급일 전에는 매도자에게 재산세를 부과하면 될 일이지만, 이 케이스같은 경우 국가는 비과세단체이고 사용수익은 갑이 한다는 점을 고려, 사용수익하는 갑에게 담세력을 인정하여 매수계약자인 갑에게 재산세를 부과하는 것임 -> 국가로부터 연부로 매매계약을 체결한게 아니고 개인인 을로부터 연부계약을 체결했다면 매도자인 을에게 재산세를 부과해도 을이 비과세단체가 아니기 때문에 을이 납세의무자가 되는 것임(판례 : 무상사용권을 받은게 아니라면 납세의무자가 아님)

사업시행자 -> 체비지,보류지(환지로 정하지 않은 땅들)는 사업시행자가 재산세 납세의무자임

사실상 소유자가 확인 불가능(ex.행방불명, 소송계류중) -> 사용자가 재산세 납세의무 -> 미리 통지하여야 함

판례 : 조합원 -> 조합에게 토지를 줌 -> 조합이 건물신축 -> 조합원분양분은 조합원이 취득하는 것이고 일반분양분은 조합이 취득 -> 조합원분양분에 대해 조합에게 재산세납세의무를 부과한 사안에서 조합은 재산세 납세의무자가 될 수 없음(취득을 해야만 보유가 가능)

승계취득의 경우 재산세 납세의무자 : 취득 -> 보유

과세기준일(6.1) 전 갑이 을에게 부동산을 매도한 경우 6.1에 을이 소유한 것이기 때문에 을이 재산세납세의무

과세기준일(6.1) 이후 갑이 을에게 부동산을 매도한 경우 6.1에 갑이 소유한 것이기 때문에 갑이 재산세납세의무

12년도 기출 : 건설회사(법인)이 6.1 전 원시취득했고 6.20 갑이 잔금을 지급하면서 입주 -> 6.1에는 건설회사 소유였기 때문에 재산세납세의무자는 건설회사임

수입하는 자 -> 외국인 소유의 항공기, 선박을 임차하여 수입하는 자 -> 취득세에도 동일 규정 있음(취득세에는 차량,기계장비 포함)

재산세 과세대상 -> 토지,건축물,주택(건축물+부속토지 통합평가),선박,항공기

토지 -> 분리과세대상, 별도합산과세대상, 종합합산과세대상

분리과세대상

-> 저율 0.07% -> 농지 등

-> 저율 0.2% -> 산업단지, 공업지역, 읍면지역의 공장입지기준 면적 내 공장용지

-> 고율 4% -> 사치성재산 -> 회원제골프장, 고급오락장 토지

별도합산과세대상 -> 영업,사업활동을 위해 보유하는 경우 등 -> 일정한 건축물의 부속토지

-> 전체토지면적이 1000제곱미터인데 상가건축물 바닥면적이 100제곱미터이고 용도별배율이 3이라면 300제곱미터는 별도합산과세고 나머지 700제곱미터는 종합합산과세대상임

-> 그런데, 건축물이 공장용건축물이라면 산업단지,공업지역,읍면지역 공장입지기준 면적 내라면 저율분리과세를 적용받을 수 있음 -> 만약에 저율분리과세요건을 충족하는 공장용건축물이라면 전체토지를 저율분리/종합합산으로 나누는 것이고 이외의 건축물이라면 별도합산/종합합산으로 나누는 것임 -> 만약에 저율분리과세요건을 충족하고 공장입기준면적이 400제곱미터라면 400제곱미터는 저율분리과세하고 나머지 600제곱미터는 종합합산함

=> 그러니까, 분리과세와 별도합산의 한도를 초과하는 나머지부분은 전부 종합합산과세대상임

1) 일정한 건축물 부속토지

-> 공장용 건축물 부속토지로서 공장용 건축물 바닥면적 x 용도별 적용배율 -> 읍면지역,산업단지,공업지역 제외

-> 건축물의 부속토지 x 용도별 적용배율 -> 골프장,고급오락장용 토지 안 건축물부속토지(고율분리과세의 별도규정있음) 제외 -> 그리고 건축물 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2% 미달하는 경우(건축물의 가치가 너무 낮은 경우) 건축물의 바닥면적까지만 딱 별도합산과세로 봐주고 나머지부분은 전부 종합과세함(임시용 건축물 지어놓고 종합합산을 빠져나가기 위한 것을 방지)

2) 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지 -> 건축물이 없는 순수토지이지만 사업활동에 사용되는 토지(not투기)

3) 철거,멸실된 건축물 또는 주택의 부수토지 -> 사실상 철거,멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부수토지

종합합산과세대상 -> 주로 투기의 목적 -> 별도합산, 분리과세 이외의 토지

신탁재산에 대한 합산방법

-> 위탁자가 A토지를 수탁자(신탁회사)에 신탁한 경우 신탁회사는 A토지도 가지고 있고 신탁회사 고유재산의 토지도 있을 것이다 -> A토지와 고유재산을 합산하지 않는 다는 것 -> 단, 위탁자별로 구분되면 위탁자별로는 각각 합산

판례 : 건축중인건축물도 건축물에 포함이 가능

주택 -> 통합평가, 통합과세 -> 주거용건축물 + 부속토지

재산세 비과세

-> 국가 등의 소유(외국정보는 상호주의) -> 단, 매수계약자 갑이 국가지자체와 연부매매계약을 체결하고 무상사용권을 얻은 경우 재산세납세의무자가 되는데 사실 아직 재산은 국가의 소유이므로 만약에 비과세규정이 적용되면 매수계약자에게 재산세납세의무를 부담시킬 수 없는 문제가 발생하여 조문의 실효성 확보를 위해 위와 같은 경우는 비과세를 배제하고 재산세를 부과함

-> 국가 소유는 아니지만 국가 등이 1년 이상 공용으로 사용하는 재산 -> 단 유료로 사용하는 경우 담세력이 있을 것이므로 재산세를 부과

-> 공익목적 비과세 : 도로,하천,제방,공익상 재산세를 부과하지 아니할 타당한 이유가 있는 토지, 비상재해구조용 선박

-> 담세력이 없는 재산에 대한 비과세 : 임시건축물(조만간 사라지기 때문에 담세력 없음), 철거명령 받은 건축물(곧 철거되기 때문에 담세력없음)

-> 비과세 제외 : 사치성재산, 비영리내국법인이 수익사업에 사용(판례 : 부동산임대사업에 사용하는 경우 재산세를 부과함), 해당 재산이 유료로 사용되는 경우(담세력 있으므로 비과세제외)

재산세 과세표준

03년->04년에 시가표준액이 급격히 상승 -> 보유세의 세부담이 급격히 증가하는 것은 바람직하지 않기 때문에 조정이 필요 -> 토지,건축물은 시가표준액의 70%, 주택은 60%, 항공기와 선박은 시가표준액이 급격히 상승하지 않았기 때문에 그냥 시가표준액을 과세표준으로 함 -> 토지,건축물,주택은 +-20%를 조정가능하지만 가감한 적은 없음

재산세 세율 -> 표준세율 -> 지자체마다 탄력적으로 세율±50% 운영가능 -> 국가가 양도세를 올리려고 했는데 지자체들이 재산세를 낮춰 국가정책이 무력화되는 문제가 발생하자 표준세율의 조정은 특별한 재정수요나 재해 등 발생으로 불가피하다고 인정되는 경우만 가능하고 가감한 세율은 해당연도에만 적용하도록 하였음 -> 세율은 재산별로 각각 따로따로 적용함

토지 -> 종합,별도는 3단계 초과누진세율이고 분리과세대상은 세가지(농지0.07%, 일정한 공장용지0.2%,골프장,고급오락장용 토지 4%)

건축물 -> 0.25%, 주거지역 안의 공장은 0.5%(주거지역안에 공장있으면 안 좋은거니 2배중과), 골프장,고급오락장용 건축물 4%)

주택 -> 4단계 초과누진세율, 별장은 4% -> 고급주택은 중과세규정이 없는데 종부세에서 과세되는 구조이기 때문임

선박 -> 0.3%, 고급선박5%

항공기 -> 0.3%

중과세

사치성재산 -> 각 재산별 세율에 나와있듯이 골프장,고급오락장용토지 4%, 골프장,고급오락장용건축물4%, 별장4%, 고급선박5%

과밀억제권역 내 신증설 공장용 건축물(토지는 중과세 안하고 건축물 부분만 중과세) -> 0.25% x 5배 = 1.25% -> 5년만 적용

재산세 도시지역분 -> 재산세 + (구)도시계획세 -> 11년도에 재산세로 통합됨

재산세액 = 재산세과표 x 재산세세율 + 토지 등 과세표준 x 0.14% -> 뒤에 토지 등 과표 x 0.14% 부분이 (구)도시계획세임

세율적용 방법

토지 -> 인별로 같은 지자체 안의 토지를 합산

주택 -> 주택별 과세(건별 과세) -> 2명이상 공동으로 소유시 일단 전체 산출세액 계산 후 시가표준액 비율로 토지와 건축물 부분을 안분하고 지분비율로 주택분을 안분함

재산세 부과,징수

과세기준일 -> 매년 6월1일

납기 -> 재산세는 고지서가 날라오는 개념임(보통징수) -> 토지는 (구)종합토지세로 과세되고 있었는데 (구)종합토지세가 9월이었기 때문에 9월16일~9월30일 -> 건축물,선박,항공기는 원래부터 재산세 였으므로 7월16일~7월31일 -> 주택은 토지부분과 건축물부분이 통합과세되기 때문에 반은 토지고 반은 건축물이라서 납기도 두번임(산출세액의 1/2은 7월, 산출세액의 1/2은 9월) -> 단, 주택에 대한 세액이 20만원이하인 경우 소액이기 때문에 그냥 7월에 한번만 과세함

징수방법 -> 보통징수

소액징수면제 -> 고지서 1장당 2,000원 미만

신탁재산특례 -> 위탁자가 체납한 경우 수탁자가 가지고 있는 그 체납한 해당 재산을 압류하되, 수탁자(신탁회사)가 가지고 있는 고유재산은 압류할 수 없음

신고의무 -> 원래 재산세는 보통징수인데 신고를 해야하는 경우가 있음 -> 6월1일부터 10일이내에 신고 -> 소유권변동, 과세대상 재산 변동사유 발생시 공부상 소유자, 상속등기가 안 된 경우 주된상속자, 사실상 종중재산이 개인 명의로 등재되어 있는 경우 공부상 소유자, 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 수탁자가 신고의무가 있다

세부담의 상한 -> 보유세가 급격하게 증가하는 것은 바람직하지 않다는 것 -> 3억이하 주택은 105%, 6억이하 주택은 110%, 6억초과 주택은 130%, 주택 이외 재산은 150%

*면세점과 소액부징수의 차이

취득세 -> 취득가액 50만원 이하시 취득세 부과X -> 즉, 면세점이란 신고납부의무 세목에 있는 개념으로 과표가 일정 금액 이하면 세금을 부과하지 않음

재산세 -> 고지서1장당 세액이 2,000원 미만시 징수X -> 즉, 소액부징수란 고지서를 보낼까말까를 결정하는 개념으로 보통징수방법의 세목에 있는 개념임 -> 세액이 확정되었음에도 징수X

재산세의 물납과 분할납부 -> 지방세법상 유일하게 재산세에는 물납과 분할납부가 있구나

물납 -> only재산세, 세액 1천만원 초과, only부동산만 물납가능(상속세는 유가증권도 물납가능하지만 재산세는 유가증권이 아예 과세대상이 아님)

물납절차 -> 납부기한 10일전까지 신청 -> 신청받은 날부터 5일이내 허가여부 서면통지 -> 관리,처분 부적당한 경우 허가하지 아니할 수 있고 다른 부동산으로 변경신청시 변경하여 허가가능

분할납부 -> only재산세 -> 500만원초과시(국세는 1천만원) 2개월이내 분할납부 가능

주택 공동명의 절세효과에 대한 이이갸

1. 취득세, 재산세(지분권자 비율에 따라 납부) -> 절세효과 없음

2. 양도소득세 -> 양도가액이 낮아져 누진세 구간이 내려가 절세효과 있음

3. 종부세 -> 절세효과 있음

유예3순환 8주차 문제3

지자체가 민간소유토지를 무상으로 1년이상 임차하여 거주자우선주차장으로 시설관리공단에 위탁운영 -> 비과세 규정 적용가능함

* 13년도 휴게소 판례

한국도로공사가 휴게소 수익사업을 하면서 도로를 사용하고 있기때문에 재산세 비과세는 적용되지 않는 것임 -> 한국도로공사는 수입을 공익적목적에 사용하고 있다고 주장했지만 그것과는 별개로 수익사업에 사용하면 과세되는 것임