[상증세] 재산평가 > 세무

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시가(상장법인 시가는 보충적평가방법임) -> 수용,공매,감정가격 등 시가로 인정되는 것 포함(평가기준일 전후 6개월[증여세는 전6개월 후3개월] 매매사실이 있는 경우 거래가액, 2이상의 감정가액 있는 경우 평균액, 수용,경매,공매사실이 있는 경우 보상가액,경매가액,공매가액 -> 즉, 절대 6개월내 팔지말아야 함 -> 가만있으면 보충적평가방법으로 싸게 평가되는데 매매,공매,수용되는 순간 가격이 확 뛸수도 있으니 조금만 참으세요) -> 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 하되, 둘 이상인 경우 평균액을 사용함

평가기간연장 ->평가기준일 전 2년 이내 기간의 가액이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한하여 사용가능, 평가기준일 후 법정결정기한(상속세9개월,증여세6개월)까지 발생한 매매사례가액도 평가심의위원회의 결정을 거쳐 시가로 인정

저당권 설정된 재산의 평가특례 -> 최소 해당 재산이 담보하는 채권액만큼은 금액이 나와야함

토지 -> 개별공시지가

건물,오피스텔 -> 국세청장 산정,고시가액

주택 -> 개별주택가격,공동주택가격

* 부동산에서 임대료가 나오는 경우(사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산)의 평가특례 -> 원래 부동산은 국가가 공시하는 가격, 즉 점포는 국세청장 고시가격이 되지만 점포에서 임대료를 받고 있다면? -> max(공시가격, 임대보증금+1년간임대료/12%) -> 이게 뭐냐면 임대료도 보증금으로 전부 환산하는 과정인데 보증금 x 12% = 연임대료로 보고 있는 것임(한달 1% 수익률 정도) -> 임대보증금은 채무인수액으로 증여재산가액에서 차감됨 

부동산 취득할 수 있는 권리(분양권) -> 납입금액 + 프리미엄상당액

상장주식 -> 평가기준일 전후 2개월 평균액

비상장주식 -> 부동산비율에 따라 달라짐 -> 순손익:순자산 비율이 부동산비율이 50%미만인 경우 3:2, 50%이상이면 2:3, 80%이상이면 순자산100% + 최소 순자산x80%만큼은 평가가 돼야함(영업손실 나오는 회사 과소평가 우려) -> 순자산100%로 하는 경우가 또 있는데 손익이 정상이 아닌 상태임(사업계속곤란, 사업개시전, 3년미만, 휴폐업 등)

1주당 순손익가치는 1주당 최근 3년간 순손액액 가중평균구하고 10% 영구연금현재가치로 땡겨버림(순손익액은 현금주의로 계산)

1주당 순자산가치는 청산기업 가정한 순자산가치인데 자산에는 권리확정된금액포함(자산성있음), 영업권평가액(웃돈, 초과이익이 5년간 발생한다고 가정하고 5년,10% 현재가치로 땡겨버림, 초과이익은 3년간 순손익액 가중평균에 50%는 최소 번다고 생각하고 보통의 이익을 차감하는데 보통의 이익은 자기자본의 10%는 남긴다고 생각하고 그 차액이 바로 초과이익이 되는 것임, 그리고 무체재산권은 최소 취득가액에서 감비뺀 장부가액 이상은 평가가 되야함)포함, 단 선급비용은 자산이긴 한데 비용이 확정됐다면 자산성인정안해서 자산에 포함안시키고 개발비도 자산성이 약하다고 보아서 뺌, 부채는 내야할 의무가 있는 세액 포함하고 지급의무 확정된 것 포함하고 퇴직급여추계액(추정부채 중 유일하게 인정하는 것으로 청산기업을 가정하고 있으므로 전직원 퇴직시 지급의무가 있는 퇴직급여추계액을 부채에 포함)포함, 퇴직급여추계액 제외한 준비금,충당금은 추정부채이므로 부채에서 제외함

=> 계산순서는 영업권이 순손익가치를 구해야만 구할 수 있기 때문에 순손익가치 -> 영업권 -> 순자산가치 순서로 계산하는 것임

최대주주 보유주식 할증평가 -> 50% 초과시 완전장악했다고 보고 30%, 일반적인 경우는 20%

국채,공채,사채(전환사채 제외) -> 상장되어 있는 경우 이전 2개월 최종시세가액 평균액인데, 최소 최근일 최종시세가액 정도로는 평가가 되야함

예금,저금,적금 -> 예입총액 + 미수이자 - 원징

정기금을 받을 권리 -> 무기정기금은 20년간 가정해서 받는다고 보고 1년분 정기금액에 20배 곱함

p.4-44 문제 2.3

순손익액 구할 때 B/S 법인세비용을 빼는게 아니고, 실제 법인세 납부액을 차감해야 함

순자산가치 구할 때 자산은 원칙적으로 시가로 평가해야함